錯過內地樓市黃金十年后，第三代掌舵的新世界又殺了回來。
一度拋售資產頗顯沉寂的港資房企，在內地市場又重新活躍起來了。
最具代表性的是新世界。11月末，這家房企的內地地產平臺新世界中國與廣州地鐵簽訂收購協議，以47.81億元底價拿下廣州地鐵持有的番禺漢溪地塊65%的股權及相關債務，在內地又添一筆大規模投資。
過去兩年，新世界已陸續在廣州、佛山、深圳等大灣區內核心城市拿下4個項目，總投資超過200億元，成為目前在大灣區內持有最多土地儲備的港資房企。
作為最早進入內地市場的港資房企，新世界1980年代便在廣州參與開發了中國大酒店。到了1990年代，憑借在上海開發的香港新世界大廈、新世界花園、巴黎春天大酒店等項目，逐步打響了市場知名度，他們的住宅售價往往能比同地段的項目溢價5%-10%。
然而在前幾年內地房企的大發展期，包括新世界、長實、新鴻基在內的港資巨頭，卻顯現出“疲軟”態勢。新世界、長實等港企把大量位于內地的資產轉手，被市場認為是從內地撤資的信號。
與此同時，曾將港企視為行業標桿的內地房企卻突飛猛進，規模實現從邁入“千億”到對標“萬億”的跨越。
如今，新世界在內地的重新增持，顯露出重回內地、占據市場的野心。然而卻遺憾錯過內地房地產的黃金十年，市場還能留給新世界多少空間？
重倉大灣區
在2017財年的業績會上，彼時剛剛接任新世界發展副主席兼總經理的鄭志剛，不斷對外界釋放出一個信息：新世界十分重視在內地市場的投資。他當時對外界的表態是，希望更多增持在內地華南及一二線城市的土地，并計劃投入160—200億港幣用于拿地。與之形成對比的是，當年他們在香港并無土地的增持計劃。
生于1980年的鄭志剛是新世界發展主席鄭家純之子，已故新世界和周大福創始人鄭裕彤之孫，被認為是新世界的第三代接班人。
在鄭志剛表態之前的一年，新世界經歷了頗多動蕩和變化。2016年8月，負責內地發展的新世界中國，被母公司新世界發展強制收購后退市，結束了17年的港股旅程；當年年底，經過一輪換血，新世界中國創新組建了管理團隊；到2017年1月，新世界發展主席鄭家純突發中風入院，鄭志剛隨即被推上前臺。
年輕人的接班也迅速帶來變化。鄭志剛主管工作半個月后，這家以“穩重”著稱的港企，便接連拿下香港新九龍長沙灣兩總地塊。其中一幅9.27萬方的商貿地塊價格高達77.49億港幣，創下香港商用地價格紀錄。
同時，新世界在內地的投資量也一并擴大。早在2016年8月，新世界與周大福成立的合營公司，就以42億元的價格中標深圳前海商業地塊。4個月后，又宣布與招商蛇口聯手共同開發深圳蛇口太子灣地塊，顯示出對前海區域的熱衷。
隨著2017年粵港澳大灣區的成立，新世界此前的投資被認為“獨具慧眼”。鄭志剛乘勝追擊，不但在2017財年超額完成在內地160億港幣銷售目標，還宣布了當年預計200億元的投資計劃，同年10月還獲得了廣州增城的舊城改造項目。
進入2018年，新世界中國不僅與深圳市羅湖區政府簽訂了《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協議》，在年末的品牌發布會上，新世界中國董事兼行政總裁黃少媚還透露，公司在大灣區的投資已經超過400億元，持有總建面積超過80萬平方米。
對于在大灣區投資的總規模，行政總裁蘇仲強則直言“沒有目標”，意為沒有限制規模上限。
2018財年年報顯示，截止6月30日，新世界集團在內地持有土地儲備（不含車庫）總建面積705萬平方米，其中433萬平方米為住宅。與之相對的，則是他們在香港持有總建面積僅為111萬平方米（1197萬平方呎），其中住宅約36.8萬平方米（396萬平方呎）。
從總量來看，新世界在內地的土地儲備量遠超香港。
當然內地市場也帶給了新世界充沛的收益。財報顯示，2018財年內地物業銷售額162.29億港元，是香港71.41億港元的兩倍多。內地的酒店收入6.06億港元，也與香港的6.08億港元基本持平，同時內地的租金收入為12.74億港元，同比大幅上升52.6%。
這一成績還是在新世界中國前幾年將大規模內地的土地儲備轉讓的情況下所實現。2013—2015年期間，新世界曾陸續把內地包括上海、武漢、成都、?？诘鹊氐馁Y產，先后出售給融綠、恒大等內地房企。
無獨有偶，香港“四大家族”中的李嘉誠，也是從2013年開始便持續出售包括上海、北京、廣州、南京甚至香港在內的物業，到2017年僅內地物業出售總值便達到千億規模，一時間引發了港企“撤資”的猜測。
失去的十年
新世界上一輪在內地如此大規模的投資量，還要追溯到10多年前。
上世紀1990年代，憑借和當時內地市場巨大的資金差異和經驗，以及各地招商引資，港企迅速在重點城市占據身位。2005年前后港企積極入市囤積了大量土地，新世界更一度是港企中的內地“地王”。
2005年，新世界中國在?？谂e牌18億元拿下3300畝巨幅地塊。隨后又陸續在成都、貴陽拿下總計約5000畝的土地，成為當時拿地最為積極的開發企業之一。
然而直到10多年后將這些地塊轉手時，這些巨幅地塊都未能開發完畢。
和內地企業拿地快速開發不同，港企一貫熱衷長線投資，通過等待土地升值獲得回報。然而這種方式在內地市場顯得“水土不服”，港企也落下“囤地捂地”的名聲。2010年，包括新世界在內，多家港企在內地未開發地塊，都上了國土部的閑置土地“黑名單”。
新世界中國財報顯示，直到2015年中旬，公司在內地的土地儲備還高達2300萬平方米。然而2017年之前，成都、貴陽、武漢等地都還未能成長為市場熱土，新世界也未能等到吃盡紅利的那一天。
2015年12月，新世界先后2次宣布，將位于北京、上海、成都、貴陽、青島、武漢、惠陽和?？诘瘸鞘械捻椖?，以總計339億元的總對價，出讓給恒大，出讓總面積超過1200萬平方米，超過新世界當時在內地土地儲備的一半。
加上早在2013年，時任新世界中國地產副主席的杜惠愷就將上海豐盛皇朝這樣的優質項目賣給了融綠，2015年后新世界在內地可開發的資產已經所剩無幾。杜惠愷是鄭裕彤的女婿。
新世界的大規模出售被認為是一場撤離，未開發完全的土地也被認為是一場不太成功的投資。僅從財務上看，新世界的這筆交易賺的也足夠多，僅作價204億元出售給恒大的資產包部分，盈利便達56.76億元，占當年財年總盈利的80%，而武漢、?？诘软椖康冉灰?，粗略估計則帶給新世界超過50億元的厚利。
不過長達10年、8個項目獲利百億的速率還是比不上恒大高周轉的效率。以惠陽項目為例，2015年恒大在該項目上獲得37.8萬方的住宅儲備，1年半即賣出7.1萬方，以平均1.5萬元/平方米售價、恒大平均36%的毛利率計算，僅這一個項目售出部分已獲益近4億元。
憑借著2016年、2017年市場的大好時光，從新世界接盤的項目不僅為恒大的規模迅速攀升提供了彈藥，房價大幅上漲也為恒大帶來了更為豐厚的利潤。
“港資房企最重視的是穩健的利潤，就像李嘉誠說的，他們不會‘冒險賺最后一個銅板’。”一家全球知名咨詢公司的高管認為，港企賺到自己預估的利潤便會離場。
房企群雄割據的時代，并沒有給“謹慎”的企業留下多少空間。拋售了大量土地儲備的新世界，在內地失去了陣地。即便現在砸重金重回內地核心市場，但在過去幾年內地房企通過高杠桿實現規?；?，以及地價的普遍高企的局面下，新世界想收復失地已經不是容易的事情。
商業新生
重投內地的新世界，改變了早前大量囤地的策略，但也沒有選擇規?；珖缆?，轉而在潛力市場重點儲備，開發地標項目。
在這樣的目標下，有著政策支持、區域具備潛力開發空間的粵港澳大灣區，成為新世界重新打開內地市場的良好平臺。新世界近期獲取的項目大多以地標建筑、商業地塊為主，這既是港企擅長的領域，也避免在住宅市場直面迎戰內地房企的挑戰。
已經公布的項目中，新世界和周大福在深圳前海獲取的地塊，未來將建成200米及130米的“雙子塔”，在蛇口太子灣的四幅地塊也以商辦為主。另外，新世界還在今年奪標香港國際機場SKYCITY航天城，這一計劃投入200億港幣的項目，不但將是香港新地標，同時也將連接港珠澳大橋，和內地市場銜接更緊密。
因此，華南市場成為新世界重回內地的主陣地。從上年財報來看，新世界南部區域完成30.62億元的銷售額，占總量的24%，為內地五個區域中最高。持有核心物業中的50.7%都位于南部區域，其中就包括廣州地標建筑，高達530米的東塔，也是廣州第一高樓。
鄭志剛也展現出對內地商業市場頗為濃厚的興趣。這個鄭氏家族第三代的代表人物，2009年創立的新藝術商業購物中心K11，不論在香港還是上海都頗受好評，并迅速成為新世界旗下目前最有生命力的商業品牌。以上海K11為例，2018財年的每月平均客流量為90萬人次，出租率高達96%，寫字樓的出租率也達到92%。
如今開業的5家K11中，有4家位于內地，今年3月正式開業的廣州K11為最新項目。在最近的采訪中，鄭志剛也透露了K11的內地擴張計劃，2024年之前K11會在內地全面鋪開，要在9個城市落地28個項目。
調整步伐
對于即將來臨的2019年，新世界中國行政副總裁黃少媚表示，2019財年（2018年7月—2019年6月），新世界的內地銷售目標為160億港幣，和上一財年持平。這樣的目標和增長量，在內地市場并不搶眼。
對于規模上的“掉隊”，新世界的高層并不避諱。黃少媚稱，現在銷售規模幾千億的都是內地房企，得益于過去10—15年內地經濟和社會發展，以及巨大的人口紅利：”香港地區只有700多萬人口，我們沒辦法按內地發展迅猛的企業做。另外，港商發展經歷過金融風暴、國際經濟增速放緩等沖擊，所以高速發展并不一定是港企的追求，他們有自己的節奏。”
上述咨詢公司高管也認可這一說法：“過去20年港企的發展節奏始終沒變，不存在快或者慢，市場的變化它也在適應，但做的一直是他們認為應該做的事情。”
雖然銷售規模上，新世界和內地房企間差距頗為懸殊，但資產增值上并無太大差別。財報顯示，2018年中旬新世界集團總資產為4814.54億港幣，折合人民幣4250億元。按照今年中報公布的數據，也只有恒大、碧桂園、萬科、綠地、融創、龍湖等8家房企能夠企及，凈資產則超過2550億港幣，依然強于很多頭部房企。
更重要的是，新世界有著極低的負債率。2018財年報告顯示，公司凈負債比率為29.3%，并且在過去3年呈逐年下降趨勢。事實上，大部分港資房企的負債比率都處于較低水平。新鴻基地產2018財年的凈杠桿率為18.7%，2012年前后在內地拿下“地王”時，負債率也未超過20%；李嘉誠的長實集團2017年的負債率僅為5.2%。
反觀內地房企，高增長背后支撐的是高杠桿。Wind數據顯示，2017年內地上市房企整體資產負債率為78.76%，恒大到2018年中期凈負債率為127.3%，碧桂園凈負債率59%，融創的凈負債率在2017年時曾一度飆升至260%，降到70%成為了它們預設的2019年年度目標。
港企的低杠桿，使得企業不用通過高周轉解決資本壓力。而借助整體經濟快速發展，并通過高桿桿、高負債實現企業規模膨脹的內地房企，則在資本的壓力下，只能不斷滾動，開辟更多的市場。
但當環境偏緊、增速放緩的問題時，內地房企資產則面臨快速縮水的威脅，以萬達為例，僅在2017年，資產縮水程度便達到千億，落出行業第一梯隊。
目睹了內地同行迅猛發展的新世界，也在逐步調整進度。今年3月，拿地1年半的前海雙子塔已經開工，這和早年長線投資相比，已是進展迅速。
上述咨詢公司高管認為，內地房企這幾年激進的發展模式，在港資房企的發展初期也曾經歷過：“但市場趨于飽和后，還能保持平穩上升發展，才是港企成熟的地方。內地房企也面臨天花板逼近的問題，未來該如何發展，港企的發展路徑還很值得借鑒。”
至少從目前來看，內地市場的發展空間依舊廣闊。而重新大規模投資內地的新世界，在更加年輕的第三代手上，也希望在這片潛力無限的市場中再度收獲輝煌。
地產一條獨家報道